ازندگان و متقاضیان بافت فرسوده را به زمین ارزان حاشیه شهرها ترجیح میدهند؛ این رویه باعث شده تا کارنامه ساخت مسکن در بافت فرسوده به مراتب درخشانتر از ساخت مسکن دولتی در حاشیه شهرها باشد. درحالی که طی ۵ سال گذشته عمده تسهیلات دولتی مسکن به طرحهای ساخت مسکن روی زمین ۹۹ ساله اختصاص داده شده است، اما تعداد واحدهای ساخته شده در بافت تقریبا ۳ برابر تعداد واحدهای ساخته شده روی زمین ۹۹ساله است. این موضوع نتیجه مزایای ذاتی بافت فرسوده نسبت به زمین حاشیه شهر و تمایل مردم به زندگی در این مناطق است. درعین حال بررسیها حاکی از آن است که خلاف آنچه گفته میشود زمین ۹۹ساله ارزان نیست، دولت و مردم برای ایجاد خدمات روبنایی و زیربنایی در حاشیه شهر متحمل هزینههای گزافی میشوند؛ این در حالی است که بافت فرسوده به نوعی زمین دارای خدمات کافی بوده و بنابراین از این منظر نیز انتخاب بافت فرسوده به انتخاب حاشیه شهرها ارجحیت دارد.
تامین مسکن یکی از دغدغههای اصلی بخش قابل توجهی از آحاد جامعه طی سالهای گذشته بوده است؛ با توجه به جهشهای مستمر قیمتی در بازار مسکن و کاهش قدرت خرید اقشار کمدرآمد و میاندرآمد این دغدغه روزبهروز جدیتر شده است. در چنین شرایطی دولتهای مختلف و سیاستگذاران حوزه مسکن راهکارهای متنوع و متعددی را برای حل معضل تامین خانه گروههای کمدرآمد و میاندرآمد ارائه کردهاند.
بررسیها حاکی از آن است که عمده راهکارهای اخذ شده از سوی دولتها طی سالهای گذشته بر اجرای پروژههای مسکن دولتی بر زمینهای خارج از شهر (زمین 99 ساله) متمرکز بوده است. سیاستگذاران حوزه مسکن زمین 99 ساله را به سبب قیمت پایین و با هدف کاهش هزینه نهایی ساخت انتخاب کردهاند؛ این در حالی است که مطالعات کارشناسی در کشور و دنیا نشان میدهد، ساخت مسکن در زمینهای خارج از حریم شهر به سبب هزینه تامین خدمات زیربنایی و روبنایی لزوما ارزانتر از هزینه ساخت مسکن در داخل شهرها تمام نمیشود.
درحالی عمده حمایتهای دولت از ساخت مسکن در کشور طی سالهای اخیر بر پروژههای تعریفشده بر روی زمین 99 ساله متمرکز شده است که درون شهرهای کشور در پهنههای فرسوده زمین مناسب برای ساختوساز وجود دارد. ساخت مسکن در بافت فرسوده از سه جهت بر ساختوساز در زمینهای حاشیه شهرها ارجحیت دارد. بخش قابل توجهی از نیازمندان مسکن مستاجران در بافت فرسوده هستند؛ این افراد به دلایل متعدد علاقهای به جابهجایی به حاشیه شهر ندارند و همین موضوع از جمله دلایل اصلی ارجحیت ساخت مسکن در بافت فرسوده به جای توسعه ساختوساز در حاشیه شهرهاست.
هبیتات در گزارشی که به تازگی از آوارگان شهری در دنیا منتشر کرد و خلاصهای از آن در «دنیای اقتصاد» نیز منتشر شد عنوان کرد که اقشار کمدرآمد تمایلی به ساکن شدن در شهرهای حاشیهای که دولتها میسازند ندارند. این افراد عمدتا در شهرها مشغول به کار بوده و فاصله و هزینه رفت و آمد از شهرهای حاشیه به مناطق داخل شهر مانع از آن میشود که این افراد به شهرهای حاشیه مهاجرت کنند.
دلیل بعدی ارجحیت ساخت مسکن در بافت فرسوده به زمینهای 99 ساله واقع در حاشیه شهرها به کاهش هزینه بازمیگردد. آمادهسازی خدمات زیربنایی و روبنایی در زمینهای حاشیه شهرها به شکل قابل توجهی هزینهبر است. چندی پیش عضو هیاتمدیره صندوق ملی زمین و مسکن در گزارشی عنوان کرد که آمادهسازی زمین برای اجرای طرحهای ساخت مسکن به ازای هر واحد هزینهای برابر یک میلیارد تومان دارد.
این رقم معادل حدود 30 درصد ساخت یک واحد آپارتمان در داخل شهر است. بنابراین اگرچه گفته میشود، انتخاب حاشیه شهر برای اجرای طرحهایی نظیر مسکن ملی ارزانی است؛ اما آمادهسازی مناسب این زمین به نحوی که قابلیت سکونت پیدا کند، هزینه قابل توجهی را روی دست دولت و مردم برجای میگذارد. این در حالی است که اگر دولت به جای این زمینها بر بافت فرسوده متمرکز شده بود، نتیجه به مراتب بهتری از لحاظ کاهش هزینه تمامشده ساخت و استقبال مردم به دست میآمد. در شرایط کنونی متوسط قیمت خانه در بافت فرسوده شهر تهران تقریبا 30 درصد کمتر از متوسط قیمت خانه در این شهر است؛ این موضوع موید اقتصادی بودن توسعه ساختوساز در بافت فرسوده به جای ساخت در زمینهای حاشیه شهرها است. لزوم نوسازی بافت فرسوده به دلیل خطرات زندگی در این مناطق عامل سومی است که ساختوساز در این مناطق را به ساختوساز در زمین 99 ساله ارجح میکند. درواقع اگر دولت به جای حمایت از ساختوساز در حاشیه شهر از نوسازی بافت فرسوده حمایت میکرد؛ از سویی ساخت با هزینه معقولی امکانپذیر میشد و از سوی دیگر با نوسازی بافت فرسوده، چالشهای زندگی در این مناطق برای ساکنان کاهش پیدا میکرد.
ارسال نظر